בפודקאסט מדברים על נדל״ן בלי לסבך מושגים. הכוכבים צריכים לענות על שאלות בועטות ולחשוף את מאחורי הקלעים של ההצלחה והתחום. נדל״ן נחשב לתחום הריווחי בעולם ונותן יתרון לא הוגן בחיים, ובשביל להגיע אליו צריך לדעת איך לעשות את זה נכון ושתהיה לכם את הגישה לידע ולהזדמנויות - כמו מה שתשמעו כאן.
התחזית: מי באמת מייקר לכם את הדירות - הקבלנים או המדינה? (מבוסס על נתונים אמיתיים)
מי באמת מייקר לכם את הדירות - הקבלנים או המדינה? על דירה חדשה של 3 מיליון שקל, כמיליון שקל הולכים למדינה: מע"מ, מס רכישה וקרקע. ובשנה קשה המדינה מקבלת מכל דירה יותר ממה שנשאר לקבלן ברווח. אז מי מרוויח יותר על הדירה שלכם?
בסקירה השבועית: עוקבים אחרי כל שקל בדירה חדשה אחת - כמה הולך למע"מ, כמה למס רכישה וכמה לקרקע של המדינה, ולמה הקבלנים מדברים על 60% כשמרכז המחקר של הכנסת מגיע לשליש. בודקים כמה נשאר בכיס לקבלנים הגדולים בשוק (דמרי, אזורים ואפריקה ישראל מגורים), כמה מכניסים מיסי הנדל"ן ורשות מקרקעי ישראל לקופת המדינה, והאם למדינה בכלל משתלם שהמחירים ירדו. ועוד: איך אירלנד ובריטניה ויתרו על חלק מהמע"מ על דירות חדשות, והחוק של מע"מ אפס על דירה ראשונה שכמעט עבר אצלנו ב-2014.
⭐ רוצים ללמוד את השיטה לבחור השקעות בנדל"ן? ⭐
⌛ הצטרפו לקורס "הסטנדרט" במחיר מיוחד! ⌛
כל הפרטים כאן: https://nadlanz.co.il/standard (https://nadlanz.co.il/standard)
לעדכונים, הזדמנויות השקעה ובונוסים בלעדיים, הכנסו לקהילה הסגורה של 'נדל"ן עם כוכבים':
בוואטסאפ: https://bit.ly/4dGbAZP (https://bit.ly/4dGbAZP)
בטלגרם: https://bit.ly/4gPXJTJ (https://bit.ly/4gPXJTJ)
⏳ זמנים בפרק:
00:00 פתיח
00:57 שישים אחוז למדינה?
01:33 הדירה של מיכל ואור
02:11 מה גילתה הכנסת
02:32 המע"מ שכבר בתוך המחיר
03:09 מס רכישה
03:46 התשלום שמסתתר: הקרקע
04:20 שליש מהמחיר הולך למדינה
05:06 איך הקבלנים מגיעים ל-60%?
05:30 היטלי פיתוח ומה שלא נספר
06:40 מי קובע כמה עולה הקרקע
07:18 מי מרוויח יותר?
07:55 הריבית שאכלה את הרווח של הקבלנים
08:23 המע"מ לא תלוי ברווח
08:59 כמה נשאר לקבלנים הכי חזקים
09:38 שני שותפים, רק אחד מסתכן
10:08 השאלה הכי לא נוחה
10:52 השנה שבה הקופה התמלאה הכי מהר
11:10 המדינה בכלל רוצה שהמחירים ירדו?
11:22 מה אמרו בדיון בכנסת
11:39 מה עונה האוצר
12:03 התפקיד הכפול של המדינה
12:17 זה כמעט קרה אצלנו
12:24 אירלנד הורידה את המע"מ
12:51 בריטניה: אפס מע"מ על דירה חדשה
13:10 2014: מע"מ אפס על דירה ראשונה
13:37 השורה התחתונה
📌 שאלות מרכזיות שהפרק עונה עליהן:
מי מרוויח יותר מכל דירה חדשה בישראל - המדינה או הקבלן?
כמה ממחיר דירה חדשה הולך למדינה במע"מ, במס רכישה ובקרקע?
למה הקבלנים טוענים ש-60% מהמחיר הולך למדינה, והכנסת מגיעה לשליש?
כמה נשאר לקבלנים הגדולים מכל שקל שמשלמים על דירה?
האם המדינה בכלל רוצה שמחירי הדירות ירדו, ומה עשו באירלנד ובבריטניה?
לתוכן נוסף ואקסקלוסיבי עקבו באינסטגרם: thelenacohen (https://www.instagram.com/thelenacohen)
יצירת קשר וחסויות: thelenacohen@gmail.com (mailto:thelenacohen@gmail.com)
31 Oct 2026
התחזית: הרגע הכי זול לקנות דירה כבר עבר? זה מה שהקבלנים עושים בשקט (נחשף)
מחכים שמחירי הדירות ירדו עוד? ב-2026 הקבלנים כבר בולמים את הבנייה: בזמן שבחוץ יש הנחות ומבצעים, התחלות הבנייה בישראל ירדו לרמה הנמוכה ביותר בשנתיים - ומה שלא מתחילים לבנות היום לא יהיה בשוק בעוד 3-4 שנים. אז מי שמחכה יפספס את הרגע הכי זול לקנות, או שהשוק יישאר מוצף?
בסקירה השבועית: הנתונים החדשים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) על התחלות הבנייה - קצת פחות מ-18 אלף דירות ברבעון האחרון וירידה של 7% בשנה - מול 84 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, יותר מחצי מהן בתל אביב ובמרכז, ו-26 חודשים כדי למכור את כולן. שתי מדינות שכבר עברו את זה: אירלנד, שבה הבנייה נעצרה ביותר מ-90%, המחירים ירדו בחצי ומאז עלו ביותר מפי 2.5, בניגוד לתחזית של דויטשה בנק (Deutsche Bank). וספרד, שבה המחירים ירדו כ-37% ויש עיירה שלמה שחיכתה כמעט 20 שנה כדי לחזור למחיר המקורי. ושתי הגישות למה שיקרה למחירי הדירות בישראל בעוד שנתיים-שלוש.
ועוד: למה ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) ירדה ב-23%, והערים שבהן הבנייה זינקה - חיפה, קריית גת, הרצליה ויהוד מונוסון - מול הערים שבהן היא צנחה: ירושלים, אשדוד ובית שמש.
⭐ רוצים ללמוד את השיטה לבחור השקעות בנדל"ן? ⭐
⌛ הצטרפו לקורס "הסטנדרט" במחיר מיוחד! ⌛
כל הפרטים כאן: https://nadlanz.co.il/standard
לעדכונים, הזדמנויות השקעה ובונוסים בלעדיים, הכנסו לקהילה הסגורה של 'נדל"ן עם כוכבים':
בוואטסאפ: https://bit.ly/4dGbAZP
בטלגרם: https://bit.ly/4gPXJTJ
⏳ זמנים בסרטון (Timestamps):
00:00 מי שמחכה לירידת מחירים יפספס את הרגע הכי זול?
01:29 מהצפה למחסור: אירלנד בנתה יותר מ-90 אלף דירות בשנה
04:44 איך אירלנד קרסה ויותר מ-90% מהבנייה נעצרה
06:49 מה קרה למחירים באירלנד: ירדו בחצי ועלו ביותר מפי 2.5
07:39 דירות בלי קונים: ספרד ועיירת הרפאים ססניה
10:40 הלקח מספרד: מחסור רק איפה שרוצים לגור
11:17 הקבלנים בולמים: הכי מעט התחלות בנייה בשנתיים
12:47 84 אלף דירות על המדף, יותר מחצי בתל אביב ובמרכז
14:39 מה יקרה למחירי הדירות בעוד שנתיים-שלוש?
15:18 הגישה השנייה: עדיין בונים יותר ממה שצריך
16:20 מי צודק? ישראל בין אירלנד לספרד
17:23 התחדשות עירונית נבלמת: ירידה של 23%
19:06 מפת הבנייה: הערים שזינקו והערים שצנחו
📌 שאלות מרכזיות שהסרטון עונה עליהן:
האם מי שמחכה לירידת מחירי הדירות עלול לפספס את הרגע הכי זול לקנות?
כמה דירות חדשות לא נמכרו בישראל, וכמה זמן ייקח למכור אותן?
למה הקבלנים מתחילים פחות פרויקטים חדשים דווקא עכשיו?
מה קרה למחירי הדירות באירלנד ובספרד אחרי שהבנייה נעצרה?
באילו ערים בישראל הבנייה זינקה ובאילו היא צנחה?
מקורות לנתונים שצוינו בסרטון:
1. הלמ"ס - התחלות וגמר בנייה, יולי 2025 עד יוני 2026: https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2026/%D7%94%D7%AA%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%95%D7%92%D7%9E%D7%A8-%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%99%D7%95%D7%9C%D7%99-2025-%D7%99%D7%95%D7%A0%D7%99-2026.aspx
2. נתוני הלמ"ס על 84 אלף הדירות החדשות שלא נמכרו (מרכז הנדל"ן): https://www.nadlancenter.co.il/article/15181
3. אירלנד - מדד מחירי הדירות של הלשכה לסטטיסטיקה (CSO): https://www.cso.ie/en/releasesandpublications/ep/p-rppi/residentialpropertypriceindexjune2026/
4. אירלנד - ההערכה של דויטשה בנק על הבתים הריקים (IrishCentral): https://www.irishcentral.com/news/survey-finds-that-it-could-take-43-years-to-occupy-irelands-vacant-houses-158408165-237509681.amp
5. ספרד - הבנק המרכזי של ספרד (Banco de España) על המחסור בדירות (Euronews): https://es.euronews.com/business/2026/06/18/el-banco-de-espana-senala-un-deficit-de-750000
6. ספרד - דירות חדשות שלא נמכרו, נתוני משרד השיכון (idealista): https://www.idealista.com/news/node/902721
📢 רוצים להישאר מעודכנים במגמות הנדל"ן? אל תשכחו להירשם לערוץ וללחוץ על הפעמון כדי לא לפספס את הסקירה הבאה: https://bit.ly/4gMAwC1
▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
לתוכן נוסף ואקסקלוסיבי: https://www.instagram.com/thelenacohen
#נדלן #השקעות #מחירי_הדירות #התחלות_בנייה #קבלנים #התחדשות_עירונית #שוק_הדיור
לחסויות ויצירת קשר ◄ thelenacohen@gmail.com
24 Oct 2026
ההנחה קיימת - רק לא בשבילכם: מי באמת קונה דירות בזול (נחשף)
ההנחה על דירות חדשות קיימת - רק לא בשבילכם. קונה פרטי שמבקש הנחה מהקבלן מקבל שדרוג למטבח, ובאותו שבוע קרן אחת קנתה 50 דירות חדשות בנתניה במחיר שרוב הקונים רק חולמים עליו. מי באמת קונה דירות בזול, ומתי ההנחה תגיע גם אליכם?
בסקירה השבועית עוקבים אחרי הכסף: למה לקבלן משתלם יותר לתת הנחה שקטה לקונה גדול מאשר הנחה גלויה לקונה של דירה אחת, מה באמת קורה מאחורי מבצעי "10% עכשיו והשאר במפתח", למה האשראי לקבלנים קפץ ב-40% ומה בנק ישראל עושה עכשיו, ולמה הקבלנים פונים למלווים פרטיים.
ועוד: איך כסף מהפנסיה שלכם מממן את הקונים הגדולים - וחלק ממנו קונה דירות בפלורידה, ומה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות.
⭐ רוצים ללמוד את השיטה לבחור השקעות בנדל"ן? ⭐
⌛ הצטרפו לקורס "הסטנדרט" במחיר מיוחד! ⌛
כל הפרטים כאן: https://nadlanz.co.il/standard (https://nadlanz.co.il/standard)
לעדכונים, הזדמנויות השקעה ובונוסים בלעדיים, הכנסו לקהילה הסגורה של 'נדל"ן עם כוכבים':
בוואטסאפ: https://bit.ly/4dGbAZP (https://bit.ly/4dGbAZP)
בטלגרם: https://bit.ly/4gPXJTJ (https://bit.ly/4gPXJTJ)
⏳ זמנים בפרק:
00:00 פתיח
01:13 דני ביקש הנחה וקיבל שדרוג למטבח
02:08 הקרן שקנתה 50 דירות בנתניה
03:07 מיליארד שקל לקנות דירות מקבלנים בקשיים
03:23 למה הקבלן לא נותן הנחה גלויה
05:04 מחיר סיטונאי מול דירה בודדת
05:42 המבצעים: 10% עכשיו והשאר במפתח
07:21 בנק ישראל: הבנקים מקשיחים את התנאים לקבלנים
07:50 בונים פחות - ולווים יותר
08:53 בנק ישראל מתערב: מבצעים והלוואות בלון
09:55 המלווים הפרטיים נכנסים לתמונה
10:51 מניף: קבלנים מבקשים עוד זמן להחזיר
11:28 מה כל זה עושה להנחות
12:14 הפנסיה שלכם מממנת את מי שקיבל הנחה
13:12 כספי פנסיה שקונים דירות בפלורידה
14:14 מה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות
15:09 המקום שלכם בתור להנחה
📌 שאלות מרכזיות שהפרק עונה עליהן:
מי באמת מקבל הנחות על דירות חדשות מקבלנים?
למה הקבלן לא נותן הנחה גלויה לקונה של דירה אחת?
מה הסיכון במבצעי "10% עכשיו והשאר במפתח"?
איך כספי הפנסיה שלכם קשורים לקונים הגדולים בנדל"ן?
מה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות?
מקורות לנתונים שצוינו בפרק:
1. בנק ישראל - התפתחות האשראי בענף הבינוי והנדל"ן (12.5.2026): לקריאה (https://boi.org.il/publications/pressreleases/12-05-2026/)
2. בנק ישראל - ממצאים מסקר קציני אשראי לרביע השני של 2026: לקריאה (https://boi.org.il/publications/pressreleases/09-07-2026a/)
3. בנק ישראל - מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ועל הלוואות בלון: לקריאה (https://boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25/)
4. הלמ"ס - התחלות וגמר בנייה, יולי 2025 - יוני 2026: לקריאה (https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/Pages/2026/התחלות-וגמר-בנייה-יולי-2025-יוני-2026.aspx)
5. מניף - דוח רבעוני לרבעון השני של 2026: לקריאה (https://financialfilings.com/filings/menif/interim-quarterly-report/2026/61874415/)
6. אלקטרה נדל"ן - סגירה ראשונה של הקרן החמישית לדירות להשכרה בארה"ב: לקריאה (https://financialfilings.com/filings/electra-real-e/capitalfinancing-update/2026/61422166/)
7. רשות המסים - מאגר מידע נדל"ן: לקריאה (https://www.gov.il/he/service/real_estate_information)
לתוכן נוסף ואקסקלוסיבי עקבו באינסטגרם: thelenacohen (https://www.instagram.com/thelenacohen)
יצירת קשר וחסויות: thelenacohen@gmail.com (mailto:thelenacohen@gmail.com)
Who has been a guest on נדל״ן עם כוכבים
Names identified in recent episode analyses. Showing up to five guests.
Shmulik Maman
Lior Zeitler
Eli Gabai
Chani Horowitz
Reach and audience
Public platform figures. Ratings count people who left a rating, not total listeners.
Spotify
4.7 / 5
61 ratings
Contact נדל״ן עם כוכבים
Guest appearances
Books guests
Based on episode analysis; this does not confirm that the show is currently accepting guests.
Host of נדל״ן עם כוכבים?
Claim your podcast to manage its listing and keep your show details accurate.
Pod Engine is an independent podcast discovery and analytics service and is not affiliated with or endorsed by this podcast. Artwork and show content belong to their owners. Full legal notice.
Explore this show Podcast research with Pod Engine
