by 楊翠玲
圍繞在生活裡與法律相關的大小事，楊律師用簡單易懂的方式，幫助聽眾朋友們了解法律知識，讓大家懂得在日常生活中，保護自己的權益及避免誤觸法律相關規範。 -- Hosting provided by <a href="https://www.soundon.fm/" target="_blank">SoundOn</a>
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April 28, 2025
EP156｜社區事務的解決一定要開會嗎？問卷行不行？ 問題： 「楊律師，社區要換管理公司，管委會打算根據問卷結果決定，但不開區權會，這樣真的可以嗎？」 回覆： 區分所有權人會議（區權會）就像社區的「國會」，負責決定社區的重要決策，如：大型修繕工程、公共基金的使用、社區規約的制定與修改等事項。每年至少要召開一次；如有需求，亦可召開臨時區權會。 -問卷可以取代正式會議嗎？ 根據《公寓大廈管理條例》，並沒有規定可以用問卷取代正式的區權會。合法的會議須符合一定程序，如：正式開會通知（時間與方式）、達到出席人數與區權比例的法定門檻、有明確表決方式並妥善記錄會議過程等。相關程序要求是為保障區權人的權益。如果相關程序不完備或有瑕疵，決議涉及無效或得撤銷，而引發後續爭議。 -問卷的角色：可以作為輔助工具—如：透過問卷了解大家的初步意見，讓討論更聚焦、更有效率。若屬於須經區權人決議的重要議題，事前資料蒐集，有利於後續會議的順利進行。 --可以用視訊開會嗎？ 現在大家也常問：「能不能用 Google Meet 或 LINE 視訊召開區權會？」而內政部解釋：若社區規約中有明文規定可以採用視訊或電子方式召開會議，則可以。但必須符合社區規約，或者事前經區權會決議通過此種開會方式，才能確保法律效力。 --回到住戶太太的問題，建議若對「用問卷代替正式會議」有所疑慮，應主動向管委會或主委反映，要求依《公寓大廈管理條例》，召開臨時區權會，依程序進行討論與表決。若擔心會議中可能出現爭議，也可以先準備提案說明、資料簡報，經由充分溝通討論，讓會議更順利進行。 小結： 社區的事，是大家的事。透過理性討論、充分溝通，才能做出對大家都有利的決策。問卷可以成為輔助工具，對於須經區權會決議的重大事項，事前準備，能讓會議進行更有效率與順暢。 -- Hosting provided by <a href="https://www.soundon.fm/">SoundOn</a>
April 21, 2025
EP155 停車位真的「是你的」嗎？ 社區大樓附的編號法定停車位，對這個車位有單獨所有權嗎？阿明三年前買了房子，附一個標示「B12」的停車位。他以為那就是他的車位，後來也白紙黑字賣給了鄰居。 結果幾年後賣房時，才發現——那格車位在權狀上其實還是自己的！ 怎麼會這樣？ 1. 多數社區的法定停車位是「共有部分」，也就是大家共同持有。 2. 你擁有的是「持分」＋「使用權」，不是完整產權。 3. 要轉讓車位，必須經過地政機關登記、調整持分，否則法律上不承認產權移轉。 4. 車位只能轉讓給同一棟大樓的住戶，不能賣給外人！ 如果你家車位也有編號，不妨翻翻權狀，看看它是「共有部分」還是「專有產權」？了解清楚，才能避免未來糾紛。 -- Hosting provided by <a href="https://www.soundon.fm/">SoundOn</a>
April 14, 2025
EP 154：房屋買賣仲介費：何時該付？ 買賣契約成立時，支付仲介費是常識。但若交易未成交，或非透過該仲介成交，是否仍需支付？ 買賣雙方與仲介簽訂「居間契約」。分為「報告居間」（僅提供資訊）與「締約居間」（積極促成交易）。而一般仲介多屬「締約居間」，依據內政部規範仲介收取報酬不超過成交價額6%，業界支付慣例為買方2%、賣方4%。 未成交情況下的收費爭議： -提前終止委託或屆期後之「後成交」條款：約滿後於特定期間內，與仲介曾介紹的對象成交，仍須支付。旨在防止買賣雙方有意規避仲介費。 -已買方接受賣方開出價格，但賣方反悔而不簽約：因買賣雙方已達成價格共識，契約已成立。即便單方反悔者，仲介仍有權請求服務費。 -簽約後，雙方合意解除契約：契約成立後，雙方合意解除，仲介仍可主張收費。 -無法順利核貸：若是出於大環境因素（如房貸政策），在不可歸責雙方時，有些房仲會不收費服務費，有些依舊會收取部分報酬。但若出於買方個人信用問題所致，是屬於違約事由，仲介會從沒收定金中收取部分報酬。 小結： 簽約前務必釐清契約內容，如一般委託或專任委託；服務費收取比例與違約責任。了解清楚合約內容，能保障自身權益，避免爭議。 -- Hosting provided by <a href="https://www.soundon.fm/">SoundOn</a>
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